北京买房踩盘记录（一）之天通苑

aaronyou

本人帝都程序员一枚，工作7年，2020年开始，经历了疫情，蛋壳事件，和后续的换租找房等一系列事件以后，越发觉得有一个稳定住所的重要性，遂决定买房上车。

我们从2020年开始决定买房，2021年中开始踩盘看房，现在把这一年多看房踩盘的过程分享给大家。

我们的预算是总首付(包括税费和中介费)在170万左右，380-440左右的房子都在看。

看房的第一步就是梳理需求，不清楚自己的需求漫无目的的看房效率太低，所以必须清楚自己的买房需求。

1、靠近地铁，一公里左右，作为没有买车的打工族，深知离地铁太远的痛苦，而且近地铁到将来置换的时候也比较容易出手

2、最好南北通透，至少纯南向，客厅最好朝南，如果户型特别好也可以接受厅朝北。

3、学区先不考虑，周围有幼儿园和小学

4、接受顶层，不接受一层

5、标准两居，不考虑一居

因为最近几年一直在望京，上地，中关村这几个区域上班，未来大概也是在这几个区域工作，根据上述需求，最先锁定的区域是北苑，天通苑和回龙观，最近几年一直在天通苑上班，所以先联系了天通苑的绿中介带看。

接下来按顺序列一下我们踩过的小区

天通苑北三区->天通苑北二区->天通苑北1区->天通苑东三区->太平家园->天通苑本五区

1、天通苑北三区

天通苑北三区在天通苑地铁站东面，距离地铁天通苑站1.7公里，13号线拆分后，会在北二区和北三区附近新建东三路站。
小区内部环境比较干净，楼面看着比较新，小区内有幼儿园，孩子不出小区就可以上幼儿园，非常安全。小区户型比较丰富，我们主要看了几个南北通透的户型



顶层，面积95平，报价418，套内75.7平，商满五唯一。

5层，面积96.97，报价455，使用面积79，得房率81，报价448，商满五唯一（顶层应该会在420左右）。在420w左右北三区挂的比较多的就是这两个户型，两个户型整体上没什么硬伤。

2、天通苑北二区
北二区在北三区西面，紧邻北三区，小区环境整体上和北三区差别不大，但是高层电梯房比较多。





低楼层（13层），面积109.19，报价445，使用面积89.2。

3、天通苑东三区
天通苑东三区距离地铁天通苑站2.3公里，距离地铁17号线天通苑东站不到100米




东三区环境整体上看要比北二区和北三区旧一些，小区看起来比较乱，车特别多。
中楼层建面84.11，报价435，使用面积65.4，商品房满五唯一。

因为对小区环境不太满意，东三只看了这一套。

4、天通苑本五区

天通苑本五区距离地铁站只有300m，交通非常方便，本五区虽然比天通苑北几个小区要老一些，但是小区比较安静，而且小区内的环境看起来也比较整洁，走在小区里感觉很舒服。综合我们的预算，这个小区我们只看了一个户型



顶层，建筑面积99.6，使用面积76.2，报价415，这个户型从交通和小区环境上考虑也是我们比较倾向的，就在我们还在考虑的时候，这个就被其他人以405万成交了！！过了几天又上架了一个同户型也是顶层，竟然挂了448w！！中介和业主沟通了一下得出的结论是业主不是很着急卖，所以心里价位很高，谈价的空间也不是很大，所以只能放弃这个小区。



5、太平家园
太平家园是1995年的小区，环境上比天通苑北和天通苑东的看起来还要老旧一些，优点是离地铁站比较近，和本五区隔了个地铁站，在地铁的另一侧，距离天通苑南地铁站660米。





2层，建筑面积91.56平，使用面积68.6，报价449万，商品房满五唯一，户型的有点是双卧朝南，而且客厅和餐厅是独立的，客厅东侧有一个窗户，采光比较好，但是449这个价格有些超出预算。



顶层建筑面积91.22，使用面积73.5，报价415，商品房满五唯一，这个户型和上面的户型几乎是一样的，唯一不一样的是这个没有窗户，客厅需要依赖餐厅和厨房窗户的光源，所以白天不开灯的话会有点暗。


顶层，建筑面积100.5，使用面积81.5，报价436，这个是我最喜欢的户型，不足的地方就是这个户型比其他顶层的暖气管要多（老小区顶层都会有暖气管外漏的情况，一般会用吊顶藏起来），而且有两个巨大的暖气阀门，比较影响美观，如果入手需要完全重新装修，而且这个面积装修费用也比较高，纠结了好长时间，最终还是没有定下来。（这套房子目前挂牌428，降了8w）。

上面就是我们看过的天通苑区域的几个小区，除了这几个小区，天通苑还有其他的小区没有看

1、天通西苑一区，二区，三区，未看原因：小区塔楼为主，户型那南北通透的比较少，而且总价比较高，西二区和西三区人口密度大，如果预算比较高的可以考虑一下，有些户型还是不错的。

2、天通苑北一区，未看原因：塔楼为主，人口密度大

3、天通苑东一区、东二区。未看原因：小区环境差，人口密度大。

上面就是我们在天通苑踩盘的过程，正在买房或者打算看房的朋友们可以一起交流一下经验


转自：知乎，原作者：蝉二十三​
编辑于 2022-03-24 11:13

天通苑APP小编

2022年的文章了 房价现在在看 降了不少

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